LES DIFFÉRENTS DROITS

Le droit de préemption est un droit privilégié permettant à une personne publique de se porter acquéreur prioritaire d’un bien mis en vente, mais suivant un prix arbitré par la juridiction de l’expropriation.

Le plus souvent ce sont les communes qui exercent un droit de préemption lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien. Encore faut-il que ce droit soit justifié par un projet d’intérêt général et qu’il s’exerce dans des zones délimitées préalablement.

Contrairement à l'expropriation, le droit de préemption ne touche que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. S’il n’y a pas d'intention de vendre du propriétaire, le droit de préemption ne peut s’exercer. Mais le gros inconvénient du droit de préemption apparaît lorsque la commune propose un prix inférieur à celui souhaité par le vendeur et c’est pratiquement toujours le cas.

Si la commune persiste dans son offre, et que le vendeur refuse sa proposition, la commune doit alors saisir le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance.

Les droits de préemption sont de plusieurs types selon les zones ou les espaces à protéger ou à aménager.

1. Le Droit de préemption urbain (DPU)

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) s’applique en zones urbaines et en zones à urbaniser du PLU (le Plan Local d’Urbanisme) qui a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) pour des projets urbains, des politiques locales d’habitat, des activités économiques, des loisirs, le tourisme, des équipements collectifs ou encore la constitution de réserves foncières. Le DPU peut jouer également dans les périmètres de sauvegarde de quartiers et d’ensembles urbains présentant un intérêt esthétique ou historique.

Il s’applique aussi dans les zones d’exposition aux risques des plans de prévention des risques technologiques et dans les zones de servitudes de prévention des inondations ; ce DPU concerne donc d’importants espaces agricoles et naturels. Il s’applique également dans les périmètres de protection rapprochés des captages d’eau potable donc dans des zones souvent naturelles (agricoles et forestières). Pour les communes dotées d’une carte communale, la loi Urbanisme et Habitat du 30 juillet 2003 a ouvert la possibilité de délimiter un périmètre de préemption (au titre du DPU) qui peut se situer hors des zones constructibles de la carte en vue de réalisations d’équipements collectifs, de constitution de réserves foncières... donc sur des territoires naturels (agricoles et forestiers).

2. Le droit de préemption dans les Zones d’aménagement différé (ZAD)

Ce droit de préemption s’applique dans les Zones d’Aménagement Différé. Ces ZAD permettent de constituer des réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles. Ce droit de préemption est autorisé par le préfet. Ce droit de préemption ZAD prime sur le droit de préemption urbain. Il est attribué à une collectivité publique. En cas d’évaluation des biens par le juge de l’expropriation, les valeurs foncières sont fixées à leur valeur un an avant la publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAD.

3. Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles

Ce droit de préemption appartient aux Conseils généraux et au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Il s’applique largement sur des espaces naturels. Les zones doivent répondre à la notion “d’espaces naturels sensibles“. Les biens acquis (du moins par les départements) doivent être ouverts au public.

4. Le droit de préemption des SAFER

Ce droit de préemption s’exerce sur les biens à vocation agricole. Il est attribué pour cinq ans à chaque SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural ) après avis des Commissions Départementales d’Orientation de l’Agriculture (CDOA) et des chambres d’agriculture. Il s’applique pour des objectifs agricoles et environnementaux, principalement les remembrements.

L'indemnisation:

Dans les deux mois de la réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) qu’il lui a été notifiée, la commune doit faire connaître au vendeur sa décision. Soit elle accepte le prix demandé par le vendeur, et dans ce cas ce dernier est obligé de signer l’acte de vente avec la commune. Soit le propriétaire décide de renoncer à la vente, soit cette dernière refuse le prix et propose un prix inférieur. Dans ce cas, la commune a 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation. Le prix d’acquisition du bien préempté est alors fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en cette matière qui sont semblables à celles de l’expropriation. Dans tous les cas de préemption, le propriétaire a intérêt à se renseigner avant de prendre sa décision « renseignements gratuits au Syndicat des Expropriés ».

Le droit de l’urbanisme est en perpétuelle mutation au rythme des lois qui tentent d’harmoniser le développement des territoires.

Petit lexique des sigles les plus utilisés : POS, PLU ou SCOT, ZAC, ZAD etc.